은행별 근저당 설정 비율 110% 120% 차이 및 채권최고액 계산법 총정리

아파트 담보대출을 받은 후 등기부등본(등기사항전부증명서)을 확인해 보면, 실제로 빌린 돈보다 더 큰 금액이 기재되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

예를 들어 1억 원을 대출받았음에도 등기부상에는 '채권최고액 1억 1,000만 원' 또는 '1억 2,000만 원'으로 적히는 방식입니다.

이처럼 실제 대출금과 등기부상 금액이 다르게 설정되는 이유와 금융권별 설정 비율 차이를 알아두어야 추후 추가 대출이나 전세 계약 시 불이익을 막을 수 있습니다.

채권최고액과 근저당 설정 비율이 필요한 이유

등기부등본 을구에 표시되는 채권최고액은 금융기관이 해당 담보물에 대해 우선하여 변제받을 수 있는 법적 한도 금액을 뜻합니다.

은행이 실제 대출금보다 높은 채권최고액을 설정하는 이유

은행은 대출자가 이자를 연체하거나 원금을 제때 갚지 못할 위험에 대비해 원금에 일정 비율을 더해 담보권을 설정합니다.

이 채권최고액에는 대출 원금뿐만 아니라 미납 이자, 연체 배상금, 그리고 경매 진행 시 발생하는 법적 수수료 등이 포함됩니다.

따라서 은행은 채권 회수 불능 위험을 최소화하기 위한 안전장치로 대출금의 110%~130% 수준을 채권최고액으로 등록합니다.

근저당 설정에 따른 부대비용 및 세금 기준

근저당권을 설정할 때는 등록면허세, 지방교육세, 국민주택채권 매입 비용 등 제반 비용이 발생합니다.

이 중 등록면허세(0.2%)와 지방교육세(등록면허세의 20%) 등은 대출 원금이 아닌 등기부에 등록되는 채권최고액을 기준으로 산정됩니다.

근저당 설정 관련 세금은 대부분 은행이 부담하지만, 차주가 부담하는 국민주택채권 매입 할인 비용 등은 채권최고액에 비례해 늘어납니다.

금융권별 근저당 설정 비율 비교 및 대출금액별 계산법

금융기관 종류와 대출 상품 조건에 따라 적용되는 근저당 설정 비율에는 차이가 있습니다.

1금융권과 2금융권의 설정 비율 차이 분석

KB국민, 신한, 우리, 하나은행 등 주요 시중은행(1금융권)은 가계 주택담보대출 시 주로 원금의 110%를 채권최고액으로 적용합니다.

반면 저축은행, 새마을금고, 신협 등 2금융권이나 일부 연체 위험이 높은 상품의 경우 120%에서 최고 130%까지 설정 비율을 높입니다.

과거에는 1금융권도 120% 설정이 일반적이었으나, 금융 당국의 소비자 부담 완화 권고에 따라 시중은행은 110% 수준으로 조정되었습니다.

금융권별 근저당 설정 조건 비교표

구분1금융권 (시중은행)2금융권 (저축은행, 새마을금고 등)
주요 설정 비율대출 원금의 110%대출 원금의 120% ~ 130%
1억 원 대출 시 채권최고액1억 1,000만 원1억 2,000만 원 ~ 1억 3,000만 원
3억 원 대출 시 채권최고액3억 3,000만 원3억 6,000만 원 ~ 3억 9,000만 원
장점담보 여력 확보 유의, 부대비용 절감상대적으로 완화된 대출 심사 조건
단점대출 심사 및 한도 기준이 엄격함높은 채권최고액으로 인한 후순위 한도 축소

대출금액에 따른 채권최고액 산정 예시

대출 원금이 1억 원일 때 적용 비율에 따른 채권최고액 차이는 다음과 같습니다.

  • 1금융권(110% 적용): 1억 원 × 1.1 = 1억 1,000만 원

  • 2금융권(120% 적용): 1억 원 × 1.2 = 1억 2,000만 원

대출 원금이 3억 원으로 증가할 경우 채권최고액은 1금융권이 3억 3,000만 원, 2금융권이 3억 6,000만 원으로 격차가 3,000만 원까지 벌어집니다.

채권최고액이 높을 때 받는 영향과 감액등기 절차

등기부상 채권최고액이 높게 설정되어 있으면 부동산 자산 운용 시 제약이 따를 수 있습니다.

후순위 대출 한도 축소 및 전세 세입자 유치 영향

추가 자금이 필요해 후순위 담보대출을 신청할 때, 금융기관은 실제 남은 대출 잔액이 아닌 등기부상 채권최고액을 기준으로 선순위 채권을 차감합니다.

또한 세입자를 구할 때도 채권최고액이 높으면 전세보증금 반환보증보험 가입 요건을 충족하기 어려워질 수 있습니다.

채권최고액이 크게 잡혀있을수록 임차인은 보증금을 떼일 위험이 높다고 판단하므로 세입자 유치에 불리하게 작용합니다.

대출 상환 후 채권최고액을 낮추는 근저당 감액등기 신청 방법

대출 원금을 상당 부분 상환하여 실제 대출 잔액이 줄어들었다면 '근저당 감액등기'를 통해 채권최고액을 낮출 수 있습니다.

대출을 이용 중인 금융기관 영업점에 방문하여 대출 잔액에 맞춰 근저당 감액을 요청하면 절차가 진행됩니다.

감액등기 진행 시 소정의 등록면허세와 법무사 수수료 등의 비용이 발생하지만, 후순위 담보 여력을 확보하고 세입자의 불안을 해소하는 데 도움을 줍니다.

따라서 아파트 담보대출을 선택할 때는 단순 적용 금리뿐만 아니라 근저당 설정 비율이 110%인지 120%인지 함께 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q1. 대출 원금을 전액 상환하면 등기부등본의 근저당권이 자동으로 삭제되나요?

A1. 대출 원금과 이자를 모두 상환하더라도 등기부등본상의 근저당권 설정 기록은 자동으로 말소되지 않습니다. 대출을 이용했던 해당 은행 영업점이나 고객센터를 통해 '근저당권 말소등기'를 별도로 신청하고 말소 수수료를 지불해야 등기부에서 삭제됩니다.

Q2. 근저당 설정 비율이 110%인 은행과 120%인 은행 중 어느 쪽이 더 유리한가요?

A2. 동일한 대출금액과 금리 조건이라면 110%를 적용하는 은행이 유리합니다. 채권최고액이 낮을수록 차주 부담 비용이 줄어들고, 향후 추가 대출 한도 확보나 전세 계약 진행 시 담보 평가에서 유리한 위치를 점할 수 있기 때문입니다.

Q3. 근저당 감액등기 신청 시 발생하는 비용은 어느 정도인가요?

A3. 근저당 감액등기 시에는 등록면허세, 지방교육세, 등기신청 수수료 등 공공 비용과 함께 법무사 위임 수수료가 발생합니다. 금융기관이나 위임 방식에 따라 차이가 있지만 일반적으로 건당 약 5만 원에서 10만 원 안팎의 비용이 소요됩니다.